Jeopolitik endişeler, artan yaşam maliyetleri ve dünya genelinde birçok ülkede değişen yasal düzenlemeler, özellikle Avrupa'da birçok kişinin farklı ülkelere taşınmayı değerlendirmesine neden oldu. Konut fiyatlarındaki yükseliş ise bu eğilimi destekleyen önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.

Birleşik Krallık'ta ortalama konut fiyatının bugün yaklaşık 347.776 avro seviyesinde olması, birçok kişinin benzer bütçeyle daha uygun ve avantajlı alternatifler aramasına yol açıyor. Ancak Avrupa Birliği ülkelerinde uzun süreli oturum izni almak genellikle pahalı ve karmaşık bir süreç olarak devam ediyor.

Altın Vize Programları ve Son Durum

Son yıllarda, özellikle varlıklı bireyler için altın vize programları Avrupa'da oturum hakkına erişimde önemli bir yol haline geldi. Bu programlar, genellikle belirli bir miktarda gayrimenkul yatırımı yaparak oturum hakkının “satın alınmasını” sağlıyor. Bazı ülkelerde başvuru sahiplerinin ülkede yaşaması zorunlu değilken, İspanya'nın 2025 yılında gayrimenkul yatırımıyla altın vize programını kapatması gibi değişiklikler bu imkanları zorlaştırdı.

Philippou Law şirketinde ortak avukat olan Nikolas Avgousti, 2026 yılında ailelerin altın vizeye yönelme nedenlerinde değişim gözlendiğini belirterek, "Artık sadece bir yazlık ev hayali değil; seçeneklere ve özgürlüğe sahip olmak ön plana çıkıyor. Küresel dalgalanmalar sonrası ikinci bir oturum hakkı, adeta bir sigorta poliçesi haline geldi" dedi.

Macaristan: Esnek ve Uygun Maliyetli Bir Seçenek

Macaristan, son dönemde altın vize programlarına artan ilgi görüyor. Konuk Yatırımcı Programı (Guest Investor Program – GIP) kapsamında, AB/AEA üyesi olmayan vatandaşlardan en az 250.000 avro yatırım talep ediliyor. Bu yatırım 10 yıllık oturma izni sağlıyor ve 10 yıl daha yenilenebiliyor.

Program yatırımcıların eşini ve çocuklarını da kapsıyor. Macaristan altın vizesinde asgari ikamet süresi zorunluluğu olmadığından, çoğunlukla başka ülkelerde yaşamayı planlayanlar için esnek bir alternatif sunuyor. Ancak kalıcı oturma izni almak isteyenlerin, altın vizeyi üç yıl elde tutup her yıl en az 183 gün Macaristan'da bulunmaları gerekiyor.

Yatırımın en az %40’ının Macar konut gayrimenkullerine yönlendirildiği bir gayrimenkul fonuna en az 250.000 avro yatırım yapılması gerekiyor. Alternatif olarak, yükseköğretimi destekleyen bir kamu vakfına 1 milyon avro bağış yapılabilir ancak bu bağış geri alınamaz.

Yunanistan ve Kıbrıs'taki Fırsatlar

Yunanistan, yaşam maliyetinin Birleşik Krallık'a göre yaklaşık %30 daha düşük olması ve yılın büyük bölümünde güneşli hava sunmasıyla altın vize için popüler bir destinasyon. Yatırım tutarları Atina ve Santorini gibi bölgelerde 400.000-800.000 avroya kadar yükselmiş olsa da, bazı bölgelerde minimum 250.000 avro yatırımla vize almak mümkün.

Yatırımcıların tarihi binaları restore etmesi veya ticari alanları konuta dönüştürmesi gibi seçenekler bulunuyor. Bu programlar, ana yatırımcıya, eşine ve 21 yaşına kadar çocuklarına oturum hakkı tanıyor. Yedi yıl kesintisiz ikamet sonrası vatandaşlık başvurusu yapılabiliyor.

Kıbrıs ise ortak hukuk sistemi ve şeffaf tapu sicili sayesinde altın vize başvurularında tercih edilen ülkeler arasında yer alıyor. Yaşam maliyeti Birleşik Krallık'tan yaklaşık %25 daha düşük. Kıbrıs Altın Vize veya Kalıcı Oturum Programı, en az 300.000 avro yatırım karşılığında süresiz oturum hakkı veriyor. Yatırım gayrimenkul, yatırım fonu veya şirket hisseleri olabilir.

Bu oturum izni, eş ve 25 yaşına kadar maddi bağımlı çocukları da kapsıyor. Yatırımcıların en az iki yılda bir Kıbrıs’ı ziyaret etmesi ve yedi yıllık ikamet sonrası vatandaşlığa başvurma hakkı bulunuyor. Başlıca koşullar arasında temiz sabıka kaydı ve yıllık 50.000 avronun üzerinde yurt dışı gelir yer alıyor. Avgousti, “Kıbrıs'ta ortak hukuk sistemi ve non-dom vergi rejimi, mülkiyet güvenliği ve finansal avantaj sağlıyor” diye ekliyor.

İtalya ve Portekiz’de Altın Vize İmkanları

İtalya, dört farklı altın vize programı sunuyor. Yaşam maliyeti Birleşik Krallık'tan yaklaşık %15 daha düşük olan ülkede, en az 250.000 avro yatırım yaparak iki yıllık, yenilenebilir oturma izni almak mümkün. Yatırımcılar beş yıl kesintisiz ikametin ardından süresiz oturum ve 10 yıl sonunda vatandaşlık başvurusunda bulunabiliyor.

Portekiz ise 2023’te gayrimenkul yatırımlarını altın vize kapsamında kaldırmasına rağmen, kültür ve sanat projelerine en az 250.000 avro yatırım gibi alternatif yollar sunuyor. Bu vize programları beş yıl geçerli olup, ülkede yılda ortalama bir hafta kalmak yeterli sayılıyor. Başvuru sahiplerinin Portekiz'de hukuki temsilci bulundurması zorunlu.

Altın Vize Başvurusu Öncesi Dikkat Edilmesi Gerekenler

Altın vizeler cazip görünse de başvuru öncesi bazı kritik hususlar göz önünde bulundurulmalı. Öncelikle, yeni başvuru koşullarında değişiklik olsa bile mevcut yatırımın ve oturum hakkının korunması önemli. Son yıllarda AB düzenlemeleri ve altın vize programlarında önemli değişiklikler yaşandı.

Ayrıca, minimum yatırım tutarının toplam maliyet olmadığını; tapu harcı, hukuki inceleme ve zorunlu sağlık sigortası gibi ek giderlerin hesaba katılması gerektiği vurgulanıyor. Yasal ikamet sahibi olmakla vergi mükellefi olmak arasındaki farkın bilinmesi de hayati önem taşıyor. Bazı programlar yılda birkaç gün ikamet koşulu koyarken, uzun süreli kalışlar küresel vergi yükümlülükleri doğurabilir.